Bodenrichtwerte (allgemeine Definition)

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, die gemäß § 196 BauGB vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Bodenrichtwerte werden für baureifes und bebautes Land abgeleitet. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks in den Wert bestimmenden Eigenschaften, wie z. B. Erschließungszustand, Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Immissionen, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt (Form, Größe, Tiefe), Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne § 1a (3) BauGB, können in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert bewirken. Insofern müssen die Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks sein und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen.

Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind sog. Altlasten (z.B. Verunreinigungen des Untergrundes), im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten (z.B. Böschungen), der Wert vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen etc. nicht berücksichtigt.

Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (z.B. Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. Insbesondere für die Entwicklungszustände Bauerwartungsland (BEL) und Rohbauland (RBL) wird darauf hingewiesen, dass keine parzellenscharfe bzw. verbindliche Aussage getroffen werden kann.